摘要：今天上午万科股价继续下跌1.82%，报28.85元，创了去年疫情以来的调整新低。不仅是万科，保利地产，金地集团也纷纷下跌，股价都在低位。自今年3月以来，万科股价持续下跌，连一个像样的反弹都没有。这究竟是什么原因呢？是行业的原因还是万科本身的...
今天上午万科股价继续下跌1.82%，报28.85元，创了去年疫情以来的调整新低。不仅是万科，保利地产，金地集团也纷纷下跌，股价都在低位。自今年3月以来，万科股价持续下跌，连一个像样的反弹都没有。这究竟是什么原因呢？是行业的原因还是万科本身的原因？
从行业的角度看，最近一段时间房地产调控政策密集出台，从三道红线到反洗钱，集中供地，再到保障房，都与房地产行业相关。
当前房地产行业处于怎样的阶段呢？首先是中国的城市化率突破了60%。一般认为城市化达到70%之后就将减速，也因此，中国的城市化将在未来几年逐步降速，也由此带来房地产需求触顶。房地产行业总体进入了存量竞争。
其次是中国的人口结构。这次第7次人口普查结果出来之后，显示新生人口在持续减少。维持房价上涨的最根本因素有两个一是经济的持续发展，二是人口的持续增加。现如今人口在减少，未来的接盘方减少了，使得行业的前景相对黯淡。
第三是中国的房价涨到了高位。现在无论是县城还是小城市，还是大城市房价都高得吓人，能买得起房的城市真的不多。之前依靠6个钱包还能勉强上车。现在房价高的掏空所有人的钱包都买不起首付。这样的情况下，房地产的需求也就相应减少了。
第四是居民负债率已经达到了高位。中国的居民负债率已经接近了日本的水平，这个在发展中国家已经处于绝对的高位了。这表明居民继续加杠杆买房的空间其实已经很小了。
第五是针对房地产企业融资的一些限制越来越严格了。包括中国恒大最近传出来的资金链紧张的新闻，还有前面华夏幸福的资金链断裂。这都表明房地产行业正在加速分化。中小房地产企业以及之前激进扩张的大型房地产企业，现在日子很不好过。如果控制不好，可能还会导致一些系统性的风险。
在这样的大背景之下，房地产行业股票都在持续调整，只有一些有特色经营的房企股票表现稍微好一些，比如华侨城A。这代表了市场的避险情绪。
我觉得未来很长一段时间内，房地产的调控政策并不会放松，各大房企之间的经营会加速分化。表现在股价上，可能一开始大家都在下跌，但随着时间的推移，各家房地产的业绩会逐步分化，如果有一天市场认识到这一点，房企就会呈现出分化的走势。
从目前来看这一天还没有来。
我觉得万科后续的看点主要还是多元化上。一方面在主业房地产开发业务上保持规模，尽可能维持利润规模，降低负债率，增强财务的稳定性。另一方面则在多元化业务上要尽快实现扩张。说实话，房地产行业的规模实在是太大了，离开了这个主业向其他领域扩张，空间都会显得比较局限。也因此我觉得万科主要还是要看后续的分红回报。#股票交流#
